비주택에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 강화로 실수요자들의 대출 거절 사례가 속속 등장하면서 불안감이 높아지고 있습니다.
오늘은 DSR이란 무엇이며 중도금 대출 DSR 규제, 예외 대출 등 다양한 정보를 알아보도록 하겠습니다.
목차
반드시 알아야 하는 부동산 용어
먼저 글을 설명하기 전에 알아야 하는 용어들이 있습니다. 바로 LTV와 DSR, 그리고 DTI가 있는데요. 간단하지만 쉽고 자세하게 설명드리겠습니다.
LTV
LTV란 Loan to value ratio의 약자입니다. 주택 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산 가치의 비율을 의미하는데요. 예를 들어 LTV 50% 적용하게 된다면 집값(KB시세)의 50%까지 대출해주게 됩니다.
특히 지역에 따라 투기과열지구 40%, 조정지역 50%, 비규제 지역 70%까지 적용되오니 유의하시길 바랍니다.
DTI
다음 차례는 DTI입니다. 이는 Debt to Income의 줄임말로 '총부채상환비율'정도로 해석하면 됩니다.
이는 자신의 '연간 소득'에 대비하여 해마다 갚을 수 있는 '대출원리금' 금액을 특정 비율 아래로 제한시켜놓는 것을 뜻합니다.
예를 들어 DTI가 40%고, 연소득이 5천만 원이면 1년에 최대 2천만 원까지만 상환이 가능합니다. 또한 2천만 원 넘게 상환해야 되는 대출금이라면 승인이 안 나오게 되오니 유의하시길 바랍니다.
DSR
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마지막은 오늘 가장 중요한 키워드인 DSR입니다. DTI와 거의 비슷하지만 살짝 다릅니다. DSR은 Debt Service Ratio의 줄임말로 '총부채원리금상환비율'정도로 해석하면 됩니다.
연간 소득을 기준으로 하는 것은 DTI와 같지만 DSR은 대출원리금에 각종 부채 상환액까지 더하게 됩니다. 즉 DTI는 주택관련 대출원리금만 포함됐으나 DSR은 주택과 관련 없는 각종 대출도 다 포함되는 것이 핵심입니다.
차주단위 DSR이 적용되는 경우 기준 비율은 40%이오니 참고하시길 바랍니다.
[필독] 2022년 달라지는 DSR 규제
그렇다면 2022년부터 달라지는 DSR 규제에 대해 간단하게 알아보도록 하겠습니다.
개인별 DSR 40% 적용
2022년부터는 개인별 총대출액이 2억 원을 넘으면 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용됩니다. 주택담보대출과 신용대출, 카드론, 자동차 할부 등을 합친 총대출액이 2억 원을 초과하면 DSR 규제 40%가 적용되는 것이 내용입니다.
제2금융권도 DSR 적용기준이 기존 60%에서 50%로 낮아집니다.
즉, 금융권 전반적으로 대출 한도가 줄어드는 것이죠. 특히 대출액 2억원 초과 규정은 7월부터는 1억 원으로 강화될 예정입니다.
대출 만기 최대만기>평균만기로 변경 및 축소
한편 DSR 계산 시 적용하는 대출 만기를 기존에는 ‘최대 만기’를 적용했지만 2022년부터는 ‘평균 만기’로 적용됩니다. 신용대출은 기존 DSR 산정 시 만기를 7년으로 적용해 계산했지만, 이는 5년 적용으로 변경되게 됩니다. 비주택담보대출은 기존 10년에서 8년으로 축소됐습니다.
신용대출 만기가 7년에서 5년으로 줄어들면 연간 갚아야 할 원금이 40% 증가하게 되는데요. 그 결과를 예로 들면, 연 소득 4000만 원인 직장인 A 씨가 주택담보대출 2억 원을 갖고 있을 때 신용대출 만기를 7년으로 계산하면 최대한도가 2800만 원이지만 5년으로 계산 시 2100만 원으로 줄어들게 되겠죠?
이는 연간 원리금 상환액이 늘어나게 돼 DSR(연간 원리금을 연 소득으로 나눈 값)이 커져 전체 대출 한도가 줄어드는 효과가 발생하기 때문입니다.
다만 신용대출을 분할 상환하면 실제 만기를 DSR에 적용해 만기를 길게 가져가 대출 한도를 유지할 수 있습니다.
[필독] DSR 적용시 예외 항목
그렇다면 DSR 적용시 예외 되는 항목은 어떤 것들이 있을까요? 아래에 항목을 자세히 기재하였으니 반드시 참고하시길 바랍니다.
1. 분양주택에 대한 중도금대출
2. 재건축 , 재개발 주택에 대한 이주비 대출, 추가 분담금에 대한 중도금 대출
3. 분양 오피스텔에 대한 중도금 대출 등
4. 서민금융상품(새희망홀씨, 바꿔드림론, 사잇돌 대출, 징검다리론, 디딤돌대출, 대학생 그리고 청년 햇살론)
5. 3백만 원 이하 소액 신용대출(유가증권담보대출 포함)
6. 전세자금대출(전세보증금 담보대출은 예외)
7. 주택연금 (역모기지론)
8. 정책적 목적에 따른 정부, 공공기관, 지방자치단체 등과 이차 보전 등 협약을 체결하여 취급하는 대출 등
9. 자연재해 지역에 대한 지원 등과 정부 정책 등에 따라 긴급하게 취급하는 대출
10. 보험계약 대출
11. 상용차 금융
12. 예적금 담보대출
13. 할부, 리스 및 현금서비스 등
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